양도소득세 계산기

양도소득세 계산 공식

양도소득세는 부동산을 양도(매도)할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익을 기준으로, 아래 단계를 거쳐 계산합니다.

① 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
② 장기보유특별공제 차감 → 양도소득금액
③ 기본공제 250만원 차감 → 과세표준
④ 과세표준 × 누진세율(6~45%) - 누진공제액 = 산출세액
⑤ 총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)

양도소득세 기본세율표 (2026년 기준)

• 1,400만원 이하: 6% (누진공제 없음)
• 1,400만원 ~ 5,000만원: 15% (누진공제 126만원)
• 5,000만원 ~ 8,800만원: 24% (누진공제 576만원)
• 8,800만원 ~ 1.5억원: 35% (누진공제 1,544만원)
• 1.5억원 ~ 3억원: 38% (누진공제 1,994만원)
• 3억원 ~ 5억원: 40% (누진공제 2,594만원)
• 5억원 ~ 10억원: 42% (누진공제 3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원)

다주택자 중과세율

조정대상지역 내 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p가 적용됩니다. 중과 대상자는 장기보유특별공제가 배제되어 세 부담이 크게 증가합니다. 다만 정부 정책에 따라 중과 유예 기간이 시행될 수 있으므로 양도 시점의 규정을 확인하시기 바랍니다.

장기보유특별공제율표

일반 부동산 (최대 30%)

• 3년 이상: 6% | 4년: 8% | 5년: 10% | 6년: 12%
• 7년: 14% | 8년: 16% | 9년: 18% | 10년: 20%
• 11년: 22% | 12년: 24% | 13년: 26% | 14년: 28% | 15년 이상: 30%

1세대 1주택 (보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%)

• 보유: 3년 12% → 매년 4%씩 증가 → 10년 이상 40%
• 거주: 2년 8% → 매년 4%씩 증가 → 10년 이상 40%

1세대 1주택 비과세 요건

양도가액 12억원 이하인 1세대 1주택은 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 보유 2년 + 거주 2년)을 충족하면 양도세가 비과세됩니다. 12억원 초과분에 대해서만 과세되며, 이때도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 일시적 2주택(신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택 양도), 상속주택, 혼인합가 등은 예외적으로 비과세가 인정됩니다.

절세 전략

• 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주)을 충족한 후 양도하기
• 장기 보유·거주하여 장기보유특별공제율을 최대한 확보하기
• 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출 등 필요경비 증빙을 철저히 보관하기
• 부부 공동명의 시 각각 기본공제 250만원 적용으로 절세 가능
• 양도 시기를 조절하여 연간 과세표준 구간을 낮추는 전략 활용

실전 사례 — 양도소득세 시뮬레이션

사례 1 — 1주택자 5억에 매수, 8억에 매도 (보유 5년, 거주 5년)

양도차익 3억원. 필요경비(취득세·중개보수 등) 2,000만원 차감 → 양도소득 2억 8천만원. 1세대 1주택 12억 이하 비과세 요건 충족 → 양도세 0원. 장기보유특별공제 필요 없음. 실수령 그대로 3억 확보.

사례 2 — 1주택자 15억에 매도 (보유 10년, 거주 10년)

양도가액 15억 중 12억 초과분 3억이 과세 대상. 장기보유특별공제 80%(보유 40 + 거주 40) 적용 → 과세표준 6,000만원. 기본공제 250만원 차감 → 5,750만원. 24% 구간, 세액 = 5,750만 × 24% − 576만 = 약 804만원 (지방소득세 포함 약 884만). 80% 공제가 핵심.

사례 3 — 2주택자(조정지역) 1주택 매도 6억 차익

중과세율 적용(기본세율 + 20%p). 장기보유특별공제 배제. 과세표준 6억 × (35% + 20%) = 약 3억 3,000만원, 누진공제 1,544만원 차감 → 약 3억 1,456만원+ 지방소득세 10% = 약 3억 4,602만원. 1주택보다 수천만원~억 단위 차이 발생.

사례 4 — 부부 공동명의 절세 효과

양도차익 2억, 일반과세, 보유 5년. 단독명의 시 과세표준 2억 − 250만 공제 = 1.975억, 38% 구간 세액 약 5,511만원. 부부 공동명의(50:50) 시 각자 1억씩 각각 250만 공제 = 각 9,750만원, 35% 구간 → 각 1,869만원, 합계 3,738만원.약 1,773만원 절세. 취득 시점부터 공동명의 결정이 핵심.

필요경비 인정 항목 (꼭 챙길 것)

• 취득세·등록세·인지세
• 공인중개사 수수료 (매수·매도 모두)
• 법무사 수수료
• 자본적 지출 (베란다 확장·새시 교체·보일러 교체 등 가치증진)
• 양도를 위한 소송비·컨설팅비

※ 수선비(도배·장판)는 수익적 지출로 필요경비 불인정.

유의사항

본 계산기는 간편 추정용이며, 실제 세액은 다주택 중과, 조정대상지역 여부, 비과세 요건, 감면 특례 등에 따라 달라질 수 있습니다. 양도소득세는 예정신고(양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내)를 해야 하며, 미신고 시 무신고가산세 20%가 부과됩니다. 정확한 세액은 세무사와 상담하시기 바랍니다.

출처: 국세청 양도소득세 실무 해설, 소득세법 시행령.